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　　高端旅游地產項目布局三線城市，泰州華僑城項目近年連續虧損，總投資25億轉讓評估價值僅5196萬。

　　4月12日，華僑城公告顯示，擬將泰州華僑城有限公司(以下簡稱泰州華僑城)100%股權轉讓給大股東華僑城集團公司的全資子公司華僑城華東投資有限公司。該項目總投資達25億元，如今受讓方支付現金對價僅為5196.49萬元。交易完成后，上市公司華僑城不再持有泰州華僑城股權。

　　記者近日走訪看到，泰州華僑城旗下的高檔住宅區內沒什么人，多處底商關門歇業，客流量周末方有所回升，而停車場至今仍長著荒草。

　　多家底商待租，停車場長草

　　根據官網介紹，泰州華僑城總投資25億元，地處國家5A景區——江蘇省溱湖旅游景區內，規劃用地3000畝，內部有溫泉、高爾夫球場、高檔酒店、商業街、別墅等眾多項目，2010年開業。該項目被稱是華僑城在全國縣級城市布點的第一個旅游+地產項目。

　　華僑城創立于改革開放后的深圳，其代表性品牌為“錦繡中華”、“世界之窗”、“歡樂谷”等。進入21世紀，華僑城開始向全國范圍布局，模式為旅游+地產，亦即依托旅游資源而建，融旅游、度假、居住功能為一體的綜合體，泰州華僑城即為其中代表。

　　4月14日，記者來到泰州華僑城，看到商業街沒什么人。項目入口不遠的停車場面積較大，但至今仍是坑洼的泥土地面，野草叢生。

　　記者隨后來到華僑城的溱湖酒店，大堂和前臺并無服務人員。大堂內一則公告顯示，因酒店經營需要，溱湖酒店前臺現暫停使用，客人需前往對面的奧思廷酒店辦理入住和退房事宜。一位工作人員稱，由于溱湖酒店客人較少，所以撤掉了前臺。

　　4月13日，記者走訪華僑城純水岸內多個別墅區看到，幾乎所有別墅的大門與車庫都開著，未見有人居住的跡象。

　　現場的施工工人說，這些房子五年前都賣完了，當時一萬多塊錢。房天下信息顯示，華僑城純水岸項目2012年6月開盤，去年11月底之前為12400-15100元/平米之間，高于泰州市區房價，去年底顯示為7100元/平米左右，低于泰州市區。

　　商業街的入口處，多家底商處于待租狀態。商業街一位工作人員稱，這里已有四五年沒有新商戶了。附近店內工作人員稱，之前他所在的地方有人開超市，就是看中了這里的招商優惠政策：“前三年免租金”，但因為客流量少，第四年就關店了。

　　“這里人確實不多，周末時候每天銷售額有三四千元，五一、國慶最多能過萬，但平時每天也就一兩千元。”商業街入口處一家超市工作人員說，平時她一個人在這里照看著就夠了。

　　“是我們沒有進行大規模推廣。”泰州華僑城負責招商的一位人士稱，這里一平米(租金)只要一塊錢，三年一簽，比較便宜。

　　每年虧損近2億成“特困企業”

　　目前，泰州華僑城未公布其客流等方面數據。但從公告數據來看，泰州華僑城近年來營業收入大幅下滑。

　　公告顯示，泰州華僑城2014年營收9108.73萬元，2015年降至5998萬元，2016年為5999萬元，兩年間下滑了34%。

　　據觀點地產網報道，泰州華僑城曾預計8年內可回收投資。而如今已被華僑城列為“特困企業”。

　　對于轉讓泰州華僑城的原因，華僑城在4月12日的公告中解釋稱，泰州華僑城是公司所屬特困企業，泰州華僑城目前每年虧損近2億元，處于嚴重資不抵債狀態，出售泰州華僑城可以提高公司整體經營狀況。

　　新旅界創始人李陽稱，泰州華僑城已經開業7年，已經嚴重資不抵債，上市公司適時剝離不良資產是出于對公司整體業績和市值維護的考慮。

　　根據2016年年報，華僑城2016年營業收入354.81億元，凈利潤68.88億元，均創歷史新高。

　　根據公告，泰州華僑城2014-2016年連續三年虧損，2016年虧損額達2億元;截至去年底總資產15.1億元，總負債15.4億元，凈資產-3240萬元。評估價值僅為5196.49萬元。

　　泰州華僑城的虧損和高負債由來已久。

　　根據華僑城2009年6月公告顯示，泰州華僑城歸母凈利潤2007年為-432萬元，2008年為-1352萬元;截至2008年底，資產總計6.7億元，負債合計4.9億元，凈資產為1.8億元。

　　泰州華僑城的建設進展未達預期。據新華日報報道，泰州華僑城項目分三期建設，計劃于2014年以前全部竣工。而據泰州市政府官網近期信息顯示，到2021年，泰州華僑城三期項目等基本建成。

　　泰州華僑城客流量較低與項目選址、定位有關。

　　從位置上來看，其位于泰州市姜堰區溱湖大道2號，寧靖鹽高速旁，距離泰州市區東北方向約40公里，南京約70公里，上海約240公里，杭州約320公里。

　　在泰州華僑城負責招商的人士看來，泰州華僑城主要面向的是上海、浙江、蘇南方向、能自駕的中產以上家庭，“泰州當地人來得很少”。

　　新旅界創始人李陽稱，泰州華僑城是“旅游+地產”模式的第三代類型項目，其旅游度假產品配比很高，能夠快速回收現金流的地產產品相對較少，這對度假旅游類型項目的運營能力、所在地的旅游市場成熟度等都有很高的要求。

　　“華僑城的經營水平還是很高的，區位決定市場，時機也決定市場。泰州項目陷入如今這種狀況，不是經營問題，而是跟選址即區位、時機有關，歸根到底是市場問題。”北京第二外國語學院教授、資深旅游專家王興斌認為。

　　王興斌稱，泰州是三線城市，盡管有長三角的依托，但是在江北，經濟相對并不發達。雖然華僑城將目標瞄準上海等地的高端人群，但對他們來說，因為思想觀念的原因，對江北的興趣不如江南;第二，房地產行業整體下滑，也讓泰州華僑城受到影響，這兩大因素決定了這個項目未能成功。

　　“泰州華僑城環境確實不錯，但距離泰州市區太遠，配套服務不全，餐館品類少，而且比較高檔，沒有家常的飯店，有點不接地氣，所以也就偶爾來。”一位來自泰州市的游客說。

　　2017-2018年，華僑城內部借款擔保最高達915億元

　　在經營狀況不如意的同時，泰州華僑城的運營對借債依賴較大。

　　公告顯示，2014年-2016年的三個年度，泰州華僑城負債總額均超過資產總額，凈資產持續為負，其中負債最高的是2015年，達到19億元，超過資產總額3.3億元。

　　同時，泰州華僑城屢次被商業合作伙伴指責拖欠款項，并因此對簿公堂。

　　中國裁判文書網2014年底公布的民事裁定書顯示，南京艾澤文化傳媒有限公司訴稱，其依照與泰州華僑城的書面約定，完成了為對方拍攝影視宣傳片的約定義務，起訴要求對方支付拖欠的制作費及違約金等。

　　中國裁判文書網2016年11月公布的民事裁定書顯示，德勝(蘇州)洋樓有限公司訴泰州華僑城稱，2010年2月雙方簽訂合同約定，泰州華僑城委托其建造二層獨立式美制木結構高檔豪華商用房一套，隨后雙方就此做了實際履行。但是泰州華僑城之后一直拖欠工程款等104萬元。

　　4月14日，記者致電艾澤傳媒當時的律師，以及德勝(蘇州)洋樓有限公司，其均表示，打過官司后收到了錢。

　　不只是泰州項目，華僑城年報也顯示，2015年華僑城資產負債率為63.41%，2016年上升至67.12%，超過房地產行業64%和旅游行業36%的負債率水平。僅在2016年，華僑城的利息支出就高達9.7億元。

　　在此背景下，包括泰州項目在內，華僑城試圖通過系統內互相擔保來實現融資。

　　4月9日，上市公司華僑城發布公告稱，華僑城及控股子公司2017-2018年度擬為公司參控股公司合計提供額度不超過915億元的借款擔保。其中，泰州華僑城，2017-2018年度將獲5億元額度的融資提供信用擔保。

　　不只是泰州華僑城，多家償債能力較弱的子公司成了華僑城“輸血對象”：如北京僑禧投資有限公司，截至2016年末凈資產為-2.6億元，當年虧損2.6億元。2017-2018年度，華僑城擬為該公司10億額度的融資提供信用擔保。

　　華僑城2016年報顯示，其對外擔保一欄顯示為空白，但對子公司擔保實際發生額33億元，子公司對子公司實際發生額34.8億元，實際發生額總計68億元。其中，直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保余額為15億元。

　　華創債券此前的一份報告中指出，過去更多注重集團擔保人對于外部公司的擔保情況，對于集團內部關聯擔保的情況重視程度不足，實際上集團內部相互擔保，應從過去的“打包處理”轉為“逐一分析”。例如南京雨潤事件中，關聯企業由于房地產板塊的低迷或造成集團整體經營情況惡化，并觸發交叉違約或擔保條款，最終風險鏈條集中爆發。

　　“三至五年內，旅游地產產能過剩問題將暴露”

　　將虧損項目剝離上市公司是否意味著華僑城開始改變過去的大舉擴張策略?

　　新旅界創始人李陽稱，從2014年華僑城新任總經理段先念接班以來，有了新的戰略思路，產品線優化調整，不存在戰略上收縮的說法，反而是更勇猛了。

　　根據2016年年報，華僑城截至去年底合并口徑共獲得銀行授信623.10億，公司已使用152億元。國開行對華僑城支持尤大。去年底，華僑城集團與華僑城簽署協議，國開行首期授信額度達1200億元。

　　華僑城還曾通過資本運作引來“寶能系”馳援。在2015年的定增中，寶能系合計認購出資高達48億元。如今，寶能系位列公司第二大股東，持股9.89%。

　　在2017年度工作會議上，華僑城董事長段先念將公司近年的擴張進一步提升為跨越式發展戰略。相比于過去“旅游+地產”的模式，段先念將新戰略形容為“文化+旅游+城鎮化”和“旅游+互聯網+金融”。

　　李陽認為，華僑城是“旅游+地產”模式的開創者，現在仍有很多新進入者在模仿學習。但行業在變化，特色小鎮、PPP模式下的新型城鎮化開發等都讓段先念看到了新的方向，所以才將模式調整為“文化+旅游+城鎮化”和“旅游+互聯網+金融”。

　　具體到泰州項目，目前似乎有意吸引更多當地的客流。4月13日，上述項目招商人士稱，未來公司將把華僑城和北邊的一座歷史古鎮打通，吸引更多客流進入。

　　北京第二外國語學院教授、資深旅游專家王興斌表示，現在包括華僑城在內的大企業確實需要冷靜，思考此前的擴張，關注資金鏈和財務，要穩中求進，不能再有大干快上的思想，“事實上，旅游業在局部地區、局部領域也存在產能過剩問題。三五年之后，產能過剩的問題就暴露出來。”

　　4月14-15日，記者三度與泰州華僑城市場部工作人員當面溝通采訪事宜，并通過郵件發去采訪提綱，截至發稿未收到回復。記者致電華僑城在公告中公布的董秘電話并留言，對方并未回復。