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三亞樓市量?jī)r(jià)齊跌 旅游地產(chǎn)泡沫或?qū)⑵屏?/h2>

文旅界 2014.02.12 11:31 閱讀量：94419

【摘要】三亞旅游地產(chǎn)亟需進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，并推動(dòng)旅游和地產(chǎn)平衡發(fā)展：“三亞旅游地產(chǎn)模式存在的問(wèn)題主要是同質(zhì)化嚴(yán)重，難以對(duì)消費(fèi)者形成較大吸引力。同……

　　【摘要】三亞旅游地產(chǎn)亟需進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，并推動(dòng)旅游和地產(chǎn)平衡發(fā)展：“三亞旅游地產(chǎn)模式存在的問(wèn)題主要是同質(zhì)化嚴(yán)重，難以對(duì)消費(fèi)者形成較大吸引力。同時(shí)住宅比例較高，這忽略了旅游地產(chǎn)特性，盈利可持續(xù)性較低。”

　　“如今北京的空氣太差，周?chē)�很多鄰居都選擇去三亞過(guò)年，這已經(jīng)成為一種潮流。我們一家5口今年就去三亞過(guò)的春節(jié)。”北京的孫麗女士對(duì)記者說(shuō)。

　　由于得天獨(dú)厚的氣候和地理位置，每年春節(jié)海南省三亞市都會(huì)吸引大批游客。

　　來(lái)自三亞假日辦的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)黃金周三亞共接待游客70.74萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)25.47%;旅游總收入54.64億元，同比增長(zhǎng)25.31%。

　　不少人選擇在三亞租房度過(guò)假期，這也推高了三亞在春節(jié)前后的租房?jī)r(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)提供商禧泰房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)就顯示，2014年1月，三亞的平均租金為100.42(元/月/㎡)，環(huán)比上漲31.78%，同比上漲18.84%，一舉超過(guò)了北京成為租金最高的城市。

　　但三亞租房市場(chǎng)的火熱，卻并沒(méi)有帶來(lái)房?jī)r(jià)的類(lèi)似比例上漲。記者從三亞房地產(chǎn)信息網(wǎng)獲悉，當(dāng)前三亞的樓市均價(jià)在20151元/㎡，同比下降2.15%。

　　2010年年底，孫麗在三亞買(mǎi)了一套三居室的房子，一方面是為了休閑度假，另一方面是作為投資。但這套房如今卻成了讓她頭疼的事：“我每年只有半個(gè)月的時(shí)間待在三亞，其余的時(shí)間房子都是閑置的。這期間不僅要還銀行的貸款，每年還要繳納高額的物業(yè)費(fèi)，這樣算下來(lái)買(mǎi)房還沒(méi)有住在酒店實(shí)惠。”

　　“當(dāng)初買(mǎi)房更多的是考慮三亞房子的升值潛力，但這兩年三亞的房?jī)r(jià)基本沒(méi)漲。”孫麗覺(jué)得自己當(dāng)初的投資預(yù)期已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)，“現(xiàn)在三亞的房子有價(jià)無(wú)市，每年都新增大量的樓盤(pán)，二手房就更不好賣(mài)了。”

　　旅游旺季銷(xiāo)售不旺

　　新房二手房銷(xiāo)售均遇冷

　　每年9月份開(kāi)始，三亞進(jìn)入旅游旺季，春節(jié)時(shí)到達(dá)頂峰。春節(jié)前后，各大開(kāi)發(fā)商也蓄勢(shì)待發(fā)打出了各種優(yōu)惠，希望能夠借著人氣賣(mài)出更多的房子。記者在咨詢(xún)部分售樓處時(shí)，銷(xiāo)售人員直接詢(xún)問(wèn)飛機(jī)落地時(shí)間，表示他們可以直接去機(jī)場(chǎng)接機(jī)。

　　但2014年首周，三亞樓市開(kāi)局就遇“冷”，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，多位房產(chǎn)銷(xiāo)售人員均表示，目前三亞的銷(xiāo)售情況并不是太好。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2014年1月第1周(2013年12月30日至2014年1月5日)三亞商品房簽約321套，環(huán)比2013年12月第4周(427套)下跌24.82%;簽約面積26688.29平方米，環(huán)比2013年12月第4周(44383.53平方米)下跌39.87%;簽約住宅均價(jià)20917.08元/平方米，環(huán)比2013年12月第4周(23986.28元/平方米)下跌12.80%。

　　而今年春節(jié)長(zhǎng)假期間，三亞樓市的成交量為254套，與去年春節(jié)同期相比，同比下跌28.25%。

　　自2010年國(guó)際旅游島概念提出后，包括三亞在內(nèi)的海南省受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追捧，加之旅游地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展如火如荼，投資者對(duì)三亞更是倍加青睞。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵告訴法治周末記者：“全國(guó)很多地方都在做旅游地產(chǎn)，由于一線城市限購(gòu)，大量的資本開(kāi)始涌向旅游地產(chǎn)，三亞的房?jī)r(jià)曾經(jīng)更是一路飆升。”

　　三亞市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年的房屋銷(xiāo)售均價(jià)為11154元/平方米，2010年價(jià)格暴漲到18319元/平方米。

　　“以前三亞的房?jī)r(jià)并不高，2010年申請(qǐng)國(guó)際旅游島后房?jī)r(jià)翻了幾倍。”在海南從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售的偉志強(qiáng)(化名)介紹說(shuō)，“但房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)沒(méi)能持續(xù)，到了2011年房?jī)r(jià)有所下調(diào)，這兩年三亞的房?jī)r(jià)沒(méi)有多大的漲幅，市區(qū)的均價(jià)保持在1.8萬(wàn)元/平方米左右。”

　　2010年1月11日，也就是海南國(guó)際旅游島規(guī)劃出臺(tái)的第7天，700套房源當(dāng)日銷(xiāo)售一空，鳳凰島頓時(shí)成為海南地產(chǎn)圈的傳說(shuō)，在海南樓市最發(fā)燙之時(shí)鳳凰島的價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到過(guò)16萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。

　　“鳳凰島的房子都是認(rèn)購(gòu)的，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有建好就已經(jīng)賣(mài)完了。現(xiàn)在這里的均價(jià)在7萬(wàn)元/平方米，便宜點(diǎn)的在五六萬(wàn)元/平方米。”偉志強(qiáng)表示，即便價(jià)格下降，這里的二手房也并不好賣(mài)。

　　偉志強(qiáng)坦言三亞的二手房銷(xiāo)售整體都不樂(lè)觀：“今年以來(lái)三亞市新開(kāi)了20多個(gè)樓盤(pán)，新房尚且賣(mài)不完，二手房銷(xiāo)售自然會(huì)受到影響。海南的二手房交易市場(chǎng)本身就不完善，在‘國(guó)五條’的影響下更難出手，這也是目前很多購(gòu)房者的顧慮。”

　　房?jī)r(jià)不漲購(gòu)房被套

　　投資者拖欠物業(yè)費(fèi)

　　“當(dāng)時(shí)覺(jué)得購(gòu)房既可以度假也可以升值，沒(méi)想到現(xiàn)在把自己套住了。”2011年，在朋友的勸說(shuō)下張林在三亞市區(qū)買(mǎi)了一套120平方米的商品房，但如今他的投資夢(mèng)破滅了。

　　“這兩年房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)漲，有錢(qián)還不如存在銀行。”張林勸記者暫時(shí)不要在三亞買(mǎi)房，“每年只有3個(gè)月的時(shí)間租金比較高，剩下的時(shí)間并不好租，200多萬(wàn)元的房子，淡季的租金才3000元/月，還不夠交物業(yè)費(fèi)的。”

　　張林后來(lái)索性不把房子往外租了，毅然成為“候鳥(niǎo)大軍”的一員，但這樣一來(lái)只能自掏腰包繳納物業(yè)費(fèi)。

　　2011年起，海南省取消了空置房物業(yè)費(fèi)7折優(yōu)惠，采取全額收費(fèi)。記者從三亞房產(chǎn)網(wǎng)售房聯(lián)盟獲悉，三亞的物業(yè)費(fèi)在3.2元/平方米至3.8元/平方米，200平方米的房子每年物業(yè)費(fèi)近萬(wàn)元。

　　由于房屋大量閑置，在三亞拖欠物業(yè)費(fèi)是很普遍的現(xiàn)象。

　　位于三亞市中心的金元椰景藍(lán)岸小區(qū)2008年開(kāi)盤(pán)，早已經(jīng)售罄，但不少別墅尚未裝修，更沒(méi)人入住。該小區(qū)物業(yè)人員向記者抱怨：“由于空置率比較高，見(jiàn)不到業(yè)主，物業(yè)費(fèi)很難收，只能通過(guò)其他方式增加收入，比如以前小區(qū)里的游泳池是不收費(fèi)的，現(xiàn)在也開(kāi)始收費(fèi)了。”

　　多位業(yè)內(nèi)人士均表示現(xiàn)階段投資旅游地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎，中原地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，國(guó)內(nèi)40個(gè)主要城市以旅游為賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目占到5%。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為：“這個(gè)比例已經(jīng)不低，況且還沒(méi)有算上已經(jīng)拿到地尚未開(kāi)盤(pán)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。從投資者的角度看，三亞旅游地產(chǎn)的價(jià)格雖然前幾年漲得很快，但很多投資者并沒(méi)有注意到三亞的房屋供應(yīng)量也很大。除非是一些很有知名度的樓盤(pán)，否則日后出售會(huì)比較困難。市場(chǎng)必須經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程，投資者才能回歸理性。”

　　“過(guò)去幾年旅游地產(chǎn)發(fā)展很快，海南是旅游地產(chǎn)最集中的地區(qū)。由于大家對(duì)旅游地產(chǎn)不存在剛性需求，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，旅游地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)比一般住宅市場(chǎng)大得多。”劉淵表示。

　　購(gòu)房者多為外地人 入住率不足20%

　　雖然三亞房?jī)r(jià)近兩年并未大漲，但從絕對(duì)價(jià)格來(lái)看，三亞的房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)講仍屬高位。

　　然而這種現(xiàn)狀背后的另外一個(gè)事實(shí)卻是，諸多投資者購(gòu)買(mǎi)的房屋，在一年中絕大多數(shù)時(shí)間里，都處于空置狀態(tài)。

　　距離三亞市區(qū)112公里的神州半島項(xiàng)目三面環(huán)海，由香港中信泰富公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中信泰富”)斥資百億元開(kāi)發(fā)，是海南國(guó)際旅游島重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　按照中信泰富的規(guī)劃，神州半島項(xiàng)目用地18平方公里(約2.7萬(wàn)畝)，總建筑面積約406萬(wàn)㎡。

　　神州半島項(xiàng)目自2010年開(kāi)始預(yù)售，頂級(jí)度假酒店、高爾夫等配套設(shè)施也已經(jīng)完成。12月本該是旅游旺季，但2013年12月記者在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)，神州半島卻仍是一座“空城”，幾乎看不到業(yè)主的身影。

　　神州半島的工作人員陳月(化名)告訴記者：“除了春節(jié)期間島上的人會(huì)多一些，平時(shí)在島上的基本都是工作人員，入住率不會(huì)超過(guò)20%。”

　　按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡;空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

　　海南省政協(xié)委員王毅武認(rèn)為，房屋空置率太高，不但資源嚴(yán)重浪費(fèi)，公共設(shè)施與服務(wù)閑置，而且還會(huì)造成一系列社會(huì)問(wèn)題。例如，過(guò)高的空置率擠壓本地居民的住房需求，引發(fā)新的社會(huì)公共服務(wù)不公平。

　　據(jù)陳月介紹，神州半島的海景公寓均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，別墅的均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米：“雖說(shuō)價(jià)格不低，但買(mǎi)的人并不少，很多購(gòu)房者是出于投資考慮，有的一買(mǎi)就是幾套，不少房子賣(mài)出后到現(xiàn)在也沒(méi)有裝修。”

　　“買(mǎi)房的幾乎都是外地人，海景公寓的物業(yè)費(fèi)4.4元/平方米，別墅是6.1元/平方米。以當(dāng)?shù)厝说氖杖胨�平連物業(yè)費(fèi)也交不起。”作為土生土長(zhǎng)的海南人陳月只能“望房興嘆”。

　　這種現(xiàn)象絕非個(gè)例，在三亞中糧集團(tuán)亞龍灣、雅居樂(lè)清水灣、華潤(rùn)集團(tuán)石梅灣等項(xiàng)目鋪天蓋地，超大樓盤(pán)、五星酒店更是隨處可見(jiàn)，舊的樓盤(pán)還未售完，新的項(xiàng)目就已經(jīng)啟動(dòng)。

　　在中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮看來(lái)：“現(xiàn)階段，海南旅游地產(chǎn)供過(guò)于求，空置率高。以三亞灣區(qū)域?yàn)槔�，小區(qū)正常入住率在20%以下，海南的旅游地產(chǎn)存在一定泡沫。”

　　圈地后遺癥需破解

　　旅游地產(chǎn)亟待產(chǎn)品創(chuàng)新

　　三亞樓市如今存在的房?jī)r(jià)絕對(duì)值高、空置率高、投資性減弱的情況，劉淵認(rèn)為跟開(kāi)發(fā)商在海南大規(guī)模圈地進(jìn)而導(dǎo)致新房供應(yīng)量過(guò)大有關(guān)。

　　“海南熱”引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的圈地運(yùn)動(dòng)，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場(chǎng)，好的位置基本已被一掃而空。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年中期，13家地產(chǎn)公司就已在海南圈地約18萬(wàn)畝，合約12600公頃。大規(guī)模的圈地過(guò)后，海南旅游地產(chǎn)供過(guò)于求的現(xiàn)象已初見(jiàn)端倪。

　　僅在三亞的陵水縣，由富力開(kāi)發(fā)的富力灣就圈地2500畝，而旁邊不遠(yuǎn)處的雅居樂(lè)清水灣占地更是高達(dá)1.5萬(wàn)畝。

　　劉淵坦言：“相對(duì)于大城市而言，三亞的地價(jià)相對(duì)便宜，為了搶占資源，開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒上萬(wàn)畝的圈地。開(kāi)發(fā)商一般會(huì)分批開(kāi)發(fā)，但最終仍有可能爛尾。”

　　海南省于2013年11月1日起施行的《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)指出，海南省共有“批而未用”土地28.68萬(wàn)畝，其中，“批而未征”5.47萬(wàn)畝、“征而未供”10.15萬(wàn)畝、“供而未用”13.06萬(wàn)畝。

　　對(duì)于閑置用地，《規(guī)定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地閑置，超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的;超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未完成項(xiàng)目投資總額25%的，政府可無(wú)償收回。

　　中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮認(rèn)為，這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商只能硬著頭皮走下去：“各路資本涌入海南后將會(huì)出現(xiàn)后遺癥，海南旅游地產(chǎn)供過(guò)于求，但為了維持經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商需要繼續(xù)投入人力、物力。若放棄經(jīng)營(yíng)，則之前的投資將面臨重大虧損。”

　　克而瑞信息集團(tuán)在2012年5月派出一百多人把海南18個(gè)市縣都跑了一圈，并結(jié)合官方數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。

　　如此，即便海南省2013年房地產(chǎn)銷(xiāo)售量首次突破1000萬(wàn)平方米，目前海南樓市的潛在新房供應(yīng)量仍需要消化10年。

　　“如果后續(xù)市場(chǎng)支撐乏力，旅游地產(chǎn)泡沫或?qū)⑵屏眩�崩盤(pán)之后將對(duì)海南經(jīng)濟(jì)造成較大沖擊。”扈志亮說(shuō)。

　　而記者了解到，三亞旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多是“三菜一湯”形式，即“五星級(jí)酒店+高爾夫+住宅+溫泉”。

　　扈志亮認(rèn)為三亞旅游地產(chǎn)亟需進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，并推動(dòng)旅游和地產(chǎn)平衡發(fā)展：“三亞旅游地產(chǎn)模式存在的問(wèn)題主要是同質(zhì)化嚴(yán)重，難以對(duì)消費(fèi)者形成較大吸引力。同時(shí)住宅比例較高，這忽略了旅游地產(chǎn)特性，盈利可持續(xù)性較低。”

海南省 旅游地產(chǎn)

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